原創 維持房地產業穩健發展可行 但要避免走回頭路
2022-03-28 07:00 來源: 開偉觀察
原標題：維持房地產業穩健發展可行 但要避免走回頭路
作者莫開偉系中國知名財經作家
近期國務院金融穩定發展委員會專題會議召開，央行、銀保監會、證監會、財政部、外匯局等五部委接連發聲，對房地產行業釋放了明確支持的政策信號：防范化解房地產市場風險，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目；有力有效化解房地產企業風險；促進房地產市場健康穩定發展；延緩擴大房地產稅改革試點城市的范圍等等。
五部委在國務院金融穩定發展委員會專題會議上之所以要釋放支持房地產業穩定發展的強烈信號，是自去年以來，我國房地產業進入了“寒冬”期，整個行業下滑態勢嚴重，不少城市銷售近乎停滯，庫存嚴重，同時價格也出現了不同程度的下滑，還有少數頭部房企出現了資金鏈斷的危機，有引發金融風險的可能，房地產調控實質呈現了“硬著陸”跡象。
同時，房地產業與國民經濟中的眾多行業存在不同程度的聯系，房地產業的良性循環和健康發展對經濟的平穩運行十分重要，尤其是在經濟爬坡過坎的關鍵階段，必須要防范化解部分房地產企業風險，穩地價、穩房價、穩預期，向新的發展模式轉型。而央行剛剛公布的2月金融統計數據顯示，我國銀行金融機構信貸增長差強人意，尤其是中長期貸款出現了令人擔憂的“負增長”，整體信貸有“塌方”的危險；如果這個態勢不遏制，對于今年我國政府提出的GDP5.5%進取增長目標肯定會帶來很大的拖累。所以，面對我國房地產業有可能“硬著陸”的風險，有必要在調控措施上適當放松，在房貸條件上適當放寬。
針對此，各級政府以及銀行金融機構為，及時出臺或調整了與房地產業、個人房貸以及落戶的有關政策措施，以便助力房地產市場企穩回溫。目前來看，這些政策措施主要有降低房貸首付比例、降低房貸利率、提高房貸審批和發放速度、降低房貸和公積金貸款門檻等等。比如現在全國有不少城市銀行機構將房貸利率降低了30至50個基點，首套房貸利率大都降到了5.1%，有的城市銀行機構甚至將首套房貸利率降至4.6%，與當前五年期以上LPR持平。同時，房貸首付比例也大大降低，一般首套房貸首付比例普遍降至了20%，二套房首付比例普遍降到了30%。
最為重要的是，銀行房貸審批時間大大縮短，放貸效率極大地提高。房貸時間也由原來動輒三、四個月，甚至要半年以上縮短到現在普遍一個月左右的時間。據剛剛媒體披露的信息顯示，3月份103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天，其中長三角城市占13城。這些無疑大大降低了購房“剛需族”的等待時間，消除了他們心中的煎熬，對消化商品房庫存以及促力房地產業回暖起到了有效作用。
但是，在助力房地產市場企穩回溫的大前提下，我們仍需明確“房住不炒”的房地產調控定位，要注意掌握購房者的真實需求以及購房者的資格，尤其要把握好房地產信貸以及房貸的適度規模，防止過多的信貸資金向房地產業傾注而累積信貸風險，避免政策誘發出房地產“過熱”現象。對此，銀行金融機構應在四方面主動作為：
首先，嚴守房地產長效調控思維不變，避免不問青紅皂白盲目房貸現象發生。就是房地產信貸始終圍繞“房住不炒”定位來進行，對于助力房地產回暖的信貸政策力度要掌握好，不能一味為了刺激房地產業發展而忘掉了自身調控的責任，做到助力房地產健康發展與堅持信貸長效調控相結合，使助力房地產信貸政策不偏不倚，防止房地產信貸走向“過熱”或“過冷”兩個極端，既為房地產業健康可持續發展提供有力的金融信貸支撐，又避免信貸力度把握不準導致新一輪的房地產信貸“泡沫”。
其次，嚴把首套房首付比例和首套房貸款利率的優惠范圍，避免濫用現象發生。就是要讓優惠政策真正惠及優惠人群，將一切不符合條件的人嚴格堵塞在優惠政策之外。助力房地產業回暖的重點“幫護”對象應是確實需要購買住房而資金又存在一定困難的城市中低收入的購房“剛需”人群。對此，應將低首付比例和低房貸利率重點曬向這類人群，把“首套房”當著衡量的“唯一標尺”，在購房者資格上嚴格把關。只有把這部分購房者的潛能釋放出來了，房地產業回暖才有希望。同時，也只有將不符合條件的人嚴格杜絕在優惠首付比例和房貸利率的大門之外，才能有效堵塞一切投資、投機購房行為，避免陷入新的“炒房”危局。
