入夜后的燕郊回歸寂靜。沉沉夜幕下，這座距北京CBD僅30公里的河北小鎮，開始消化近百萬人口一天的疲憊。
凌晨五點，燕郊醒來。成群北漂人坐上“黑車”，經過燕郊標志性建筑彩虹門，一路奔向北京草房、大望路、國貿。而與燕郊一起短暫“蘇醒”的，還有持續低溫下萎靡的市場預期。
從狂熱投資導致房價飆升，到嚴格限購下市場降溫，燕郊樓市一直在上下搖擺。近期，受北京市機關遷入通州及地鐵規劃的影響，燕郊樓市在持續底部運行后回歸平穩，漸趨理性。
冰點情緒松動
一則尚未落地的計劃撬動了燕郊業主的心。
近日，北京市規自委、市重大辦相關負責人披露北京城市副中心軌道交通規劃。最新規劃顯示，平谷線從平谷出發進入北三縣，在燕郊將分為兩支：一支進入副中心，接入副中心站，并接駁其它線路；另一支拐入東壩地區。
看到消息，李澤馬上聯系中介，暫不出售自己名下房產?！暗罔F線路規劃后，燕郊房價肯定會受一定影響?！彼f，自己準備暫時觀望，等待市場出現更好的賣點。跟李澤有相同想法的業主并不是少數。
2017年的限購政策，套牢了大批燕郊投資客。
彼時，燕郊房價剛實現一波“跳漲”。受通州建設北京副中心消息的刺激，大量外地投資客涌入燕郊，房價接連“破兩萬”“破三萬”。2016年末至2017年初，房價漲至最高點，地段好的小區每平米單價甚至突破4萬元。
但嚴厲的限購政策，直接樓市降至冰點。2017年3月，認房又認貸的北京樓市“317新政”出臺；3月22日，環京廊坊市緊隨其后，主城區、北三縣(三河、大廠、香河)、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例。
4月5日，三河市出臺限購實施細則，進一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，限購一套，本地戶籍限購兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊樓市受到政策直面沖擊。
“從2017年限購開始，房價一路下跌，整整持續到2018年?！币晃绘溂已嘟挤值甑觊L告訴第一財經，限購直接擋住沒有購房資格的投資客，房子真的賣不出去。
數據顯示，2017年3月廊坊限購政策出臺，此后燕郊地區成交量銳減：2017年2月份成交438套，3月份成交714套，4-5月份成交200套左右。而到6月，直接驟降至35套左右。
無數小型中介在這場降溫中倒閉。直到現在，曾經火熱的“售樓一條街”——京榆大街，依然一副荒涼景象。偌大一條街上，在營樓盤寥寥可數。大批樓盤、中介關門倒閉、直接轉讓出租。
直到北京城市副中心軌道交通規劃的出臺，市場才感受到些許暖意。然而，終究是乍暖還寒。
市場漸趨理性
“現在燕郊基本是存量市場?！鄙鲜鼋邮懿稍L的鏈家中介坦言，整個燕郊一手房很少，目前在售新房中，公寓產品居多。據業內權威機構統計數據，2018年，燕郊新房共售出4869套，其中首爾甜城小高層3394套、嘉都861套、紫竹灣商業廣場546套、潮白生態城203套、港中旅海泉灣127套，還有一些數據未過百的樓盤。
相較而言，二手房市場更能反映市場走向。
據鏈家二手房網成交數據，2018年11月份，燕郊二手房參考均價為16669元/平，12月份，參考均價為17462元/平，整體市場運行平穩。目前燕郊在售二手房源2119套，最近90天內成交584套。
分區域來看，12月份燕順路國道附近均價最高，為19250元/平；燕順路西其次，18545元/平。此外，天洋城17261元/平、燕京航城16528元/平、福成四期16276元/平、燕順路東16153元/平、福成五期公交總站15033元/平。
對比燕郊房價高峰，托底期可謂“腰斬”。上述鏈家店長對此深有體會，他表示，2016年末至2017年初是燕郊房價頂峰期，首爾甜城個別住宅甚至被炒到四萬左右?，F在，經歷過限購帶來的“急速冰封”，燕郊市場已然度過了觸底階段，出現平穩運行局面。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京市政府正式遷入通州后，副中心的建設力度會強化，樓市走穩符合預期。目前燕郊樓市正進入到泡沫基本出清、房價回歸理性的階段。
此外，近期燕郊二手房交易量也有所上漲。上述鏈家中介表示，12月份，自己所在店面賣出20多套。而在這之前，每月只成交五六套，冰封時期，甚至一套都賣不出去。
“燕郊房價已經在底部運行很長一段時間?！贝扌愠陶f，臨近春節，剛需、改善有了新的置業需求；另一方面，城市副中心的種種利好帶動，很多人擔心房價波動，開始提前置業。
